第212章 市场变化（1 / 2）

12月下旬，经过一年不断加码的调控政策，特别是一些城市推出严格的限购限售政策，让楼市开始出现了新的变化，一些开发商的楼盘过去人满为患的场面完全消失了。

本来投资客购房的房贷利率就已经提高了，现在又加码的限购限售政策，直接让很多炒房客的投资周期拉长，更关键的是不知道未来市场形势变化，如果市场好的时候不能马上抛售，投资客的成本就非常高。

鉴于市场出现新的变化，徐亮邀请刘中参加地产集团的管理层经营会，大家要一起商量对策，确定2011年的经营策略和投资策略。

会上，首先就由地产集团营销部详细下半年所有售楼处来电、来访和购房客户情况，通过数据分析，现在市场已经发生了转变，营销部认为接下来的销售压力可能会变大。

因为很多投资需求和改善需求受到了政策的打压，各项目的大户型开始卖不动了，对别墅房源的冲击是最大的。

好在下半年徐亮要求各个项目加速清盘出货，现在可售房源的库存里大户型和别墅房源比例较小。

针对这个问题，各个项目公司负责人也提出了他们的建议，有的人提出大户型和别墅房源应该考虑打折促销，有的人认为后续推盘计划应该调整为重点推刚需小户型，90-120平米的房子。

徐亮请刘中做经营策略建议的指示，刘中摆摆手婉拒了，认为经营上的事情还是由徐亮来做决策，自己只会对投资策略提出自己的建议。

徐亮听完大家的建议后，提出2011年大户型和别墅房源按照原有价格销售，后面不降价，但可以给老客户介绍的客户一定优惠，就是要用改善型房源的价格做标杆。

所有项目2011年新推盘全部选择规划90-120平米房源的楼栋，开盘价格可以比现有改善型楼盘的定价下调10%，这样形成价格差也不会对今年买到的客户造成影响，因为本身户型房源针对的客户是不一样的。

在刘中看来，2011年集中推盘的策略就是抢刚需客户，刘中认为这个策略是非常正确的，并且2011年的销售任务也不会太难完成，因为按照计划的销售任务只有150亿元左右，只有2010年销售任务的一半不到。

地产集团负责运营的人汇报了目前所有已经进入城市的库存情况，除了几个有百万平米超级大盘的项目公司，其他项目公司的人都在担心2011年项目清盘之后，2012年陆续交付之后大家就要失业没有活干了。

刘中听完大家对于土地储备投资的担忧之后，刘中在会上作出了回应，刘中表示，地产集团会根据市场情况在2011年重新开始投资拿地，但具体什么时候开始，要看土地市场的情况。

刘中要求地产团的投资研究团队做好基础准备工作，特别是在现有已经进入的城市广泛接触各地土地和招商部门，一旦地产集团认为投资拿地时间到了，地产集团可以快速主动推动地方土地部门挂牌土地出让。

刘中同时要求地产集团要抓好年底供应商款支付的把控，必须严格按照合同支付进度来支付，不能因为公司账上有钱就提前支付。地产集团财务垂直管理要落实到位，项目公司账上的资金都要求全部划转到总部的账户进行统筹管理。