第322章 资金的快速周转逻辑（2 / 2）

“什么意思？”

姜仁解释道：“我确定危机会波及国内，但危机的影响只有一年，因为地产的发展是这次危机之后经济复苏的最简单有效的途径，政策肯定会向地产倾斜，地产行业会成为未来十年的经济支柱，所以地产行业会迎来急速发展，或者直接一点说，是疯狂发展。”

“我相信你说的，但是这与前湾那块地有什么关系吗？”

姜仁摇摇头，“我给你举个例子，咱们算笔账吧！比如你手里有一亿，这一亿有两个选择，第一，能拿一个像前湾这样的项目，第二，拿三个面积像前湾这样大，但位置没有前湾好，且收益率比前湾低的项目，简单一些，我们就比如前湾项目的收益率是20%，而其他三个项目的收益率只有10%，是你的话，你怎么选？”

“肯定是选前湾啊！这还用问吗？”

姜仁再次摇头道：“不对，你选错了，我们深入分析一下，同样是一亿，前湾只能拿一个项目，而其他的项目是三个，所以我们是不是可以简单的理解为前湾项目的楼面价是其他项目的三倍，可以吗？”

肖笑珊点点头，“没问题。”

“好，既然这样我们算算，例如前湾项目的楼面价是9000元/平米，而其他项目是3000元/平米，前湾的建设面积差不多就是1.1万平米左右，我们算多一些，就按1.2万算，而其他的三个项目稍微算少一些，总面积就按3.3万算，没毛病吧？”

肖笑珊低头算了一下后，说道：“差不多。”

“建设费用可用开发贷，所以我们不考虑建设费用的占用，我们只考虑建设费用的多少，两个项目建设费用都用1500元/平米，再考虑各自的收益率，也就是说，前湾的项目销售价格是1.26万/平，而其他三个项目是4950元/平，对吧？”

肖笑珊再次低头计算，过了好一会儿才抬头道：“对，价格没问题。”

“好，我们再算算货值，前湾项目的整体货值是1.5亿左右，而其他三个项目的整体货值则是1.6亿左右。”

姜仁怕她算不过来，拿出手机调出计算机来帮她计算。

最终她又点点头，“是这样！不过，收益率低的项目，货值怎么多了呢？”

姜仁一笑，“这就是资本的融资逻辑，你的一亿只是土地款，没有考虑开发建设费用，而开发建设费用则是银行开发贷融资，如果考虑这笔钱，你会发现，三个项目的投入会比前湾一个项目的投入要大，所以三个项目的货值才高。”

肖笑珊恍然大悟，“对哦！是这个道理，所以算起来还是前湾划算啊！”

姜仁再次摇头，“不对，你还是考虑的不够深，我再解释一下，首先银行的开发贷是一定要还的，其次银行的开发贷只能作为项目开发建设费用，这笔钱不能挪用，对吗？”

肖笑珊点头，“肯定是这样啊！如果随便挪用那还了得！”

“所以，问题就来了，开发贷都需要还，且都不能挪用，那么这笔钱不管你贷多少都没用，只要能保证项目开发建设就够了，对吧！”

“是啊，贷的多，还的利息也多呀！”

“利息不用考虑，你听我的接下来的逻辑，按照我此前所说，所有的项目都不愁卖，而且都是预售，那么是不是可以理解为，三个项目和前湾那一个项目如果同时动工，几乎是同一时间卖完？”

“对，这个定义没问题。”

“而预售时期是不需要支付全部的工程款的，因为楼还没建起来，所以我们可以简单的理解为，如果在同一时间卖完，那么你如果拿的是前湾项目，手里就会有1.5亿，如果拿的是另外三个项目，手里就会有1.6亿！对吧。”

肖笑珊点点头，“是这样的，但是工程款后期需要支付，等后面支付完各种款项之后，1.6亿剩余的绝对没有1.5亿剩余的多。”

姜仁一笑，“那又有什么关系呢？如果你的项目从拿地到预售，需要4个月，而销售需要两个月，也就是半年的时间你就把全部的货值变现拿到手了，而那个时候距离你支付后面的工程款还有两年左右的时间，而这个时间里，你手里的钱可以再次投资，你感觉那个时候你手里有1.6亿好呢，还是有1.5亿好呢？”