第85章、并购（2 / 2）

“一、有关工厂用地的性质，一定要在合同条款中明确，要求出让方征求有关部门意见，允许我们厂区的所有土地，均可在10年内变性为自主开发住宅及商业开发用地。若有关部门提出土地出让金问题，我们愿依法缴纳，但现在就要在合同明确约定缴纳费用的限额。将来不得另行收费。”

“要标注清楚，需出让方代为办理规划部门的许可文件。要明确这几个指标，不能模糊。其中住宅用地容积率≦5、覆盖率25%、限高220米。商业用地覆盖率50%，容积率≦6。……”

马由很清楚京城乃至华国所有大城市市区中的工厂，未来几年、十几年都面临大搬迁。将造成工厂方停工、设备、装修方面的损失，政府补偿款项有限。而最大的补偿来自工厂土地变性后的升值，即所谓“腾笼换鸟”城市建设政策。

但未来很长一段时间，房地产及城市建设的法规不尽完善。收费多且费用额度不规范，弹性极大。这种情况直到大约2005年后，各种土地拍卖和缴费才逐渐规范。当然，每个城市政策也有所不同。

总之，这个时候，利用各方面都重视招商引资，在签署合同时，将所有经济技术指标约定清楚，以后不会因土地升值时，出现费用扯皮的现象。

知晓国内10年后，开始疯狂的房价走势，他自然不会让自己的工厂用地所带来的红利被他人侵占。这些用地将来几十倍甚至数百倍升值，必须要提前锁定相关政策问题，以免扯皮。

“二、工厂员工再就业问题。所有一线工人均要经过我们的统一培训、考核，才能返聘上岗，总人数不得超过70%。另外，领导岗位、后勤岗位的员工若考核不过关，我们不接受预设返聘人数的限制。若需要遣散费用，我们也愿意额外承担，但应在合同中注明清楚每个人的具体金额，且这些费用我们统一交给出让方，由他们负责安置。切记我们不要和个人产生直接补偿或其他关系，以免以后出现麻烦。”

90年代下岗潮，产生了许多社会的问题。但没有这次的强力改革，许多亏损国企得不到解决，成为了国民经济的拖油瓶。财政、银行都苦不堪言。因国企占用庞大资源，民营经济也难以得到快速发展。因此，部分人的利益受损，换来了一个大时代的开启。

马由不愿意做黑心资本家，按惯例他可以将所有人全部丢给官府，丢向社会。但他心甘情愿尽可能多保留那些一线的工人，他们无权无势，只有一把力气，走向社会生存能力较弱。

所以他制定了一个70%的限额。这个额度几乎把真正能上岗的工人阶层都囊括到了。另外空出来的30%还要从其他企业招聘有能力、有技术的人才来提高整体素质。

即使这70%的返聘人员中，通过培训后考核，不能达标上岗，只要人品尚可，也可安排到后勤、搬运、库管、安保等岗位。总之，这次是蓝星公司第一个并购案，他需要一个试点，从中获得相应的经验教训。

以后蓝星公司会有大量的企业并购活动，就有了参照模板。

没有返聘的，几乎都是那些之前享有一定权力和福利，或鱼目混珠的悠闲岗位。他再愿意承担历史遗留的问题，但也有限度，尤其是管理层，他要求严加考核。最怕传承那一套官僚作风到自己的企业里。

其实一家企业外部竞争不可怕，可怕的是内耗。所以一开始就要把可能出现的苗头灭杀掉。马由自己也没有什么管理经验，只能一开始就尽量把这些可以想到的隐患消除掉，给新的管理层铺平道路。

给文勇解释清楚了合同签署注意事宜后，他让文勇把出差期间工作交待好，尽快带队启程回国。

文勇告辞后，马由也有一些兴奋。新的征程终于要开启了。